地盤

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私が家を建てたいと思っている土地。まだ契約はしていません。
一番の心配事項が地盤なのです。
今借りている一軒家は傾き(不同沈下)がひどく、食事をしていても箸がテーブルから転げ落ちてしまいます。
地面の下は、どれだけ土地をしげしげと見ていてもわかりません。
そこで地盤調査をしてみることにしました。

私は地盤調査は土地を販売する不動産会社が予め行い、それから売るのだと思っていました。
でも実際は「建物を建てる場所の四隅と真ん中」を測定するので、建物の設計が決まらないと出来ないのですね汗4

不動産会社の担当さんは

担当さん

契約する前に地盤調査やってもいいょ

と言ってくれたので、本日専門業者にやってもらいました。

地盤調査は大きな建物では本格的な「ボーリング調査」で行うようですが、今回行ったのはもっと簡単で一般的な「スウェーデン式サウンディング試験」(以下SWS)という方式です。
費用は3〜5万円ほどで、半日くらいで出来ます。

スウェーデン式サウンディング試験の仕組み

スウェーデン式サウンディング試験

SWSは、先っぽにドリルが付いた棒を地面に挿し、おもりを乗せて沈んでゆく状態を測定するというシンプルなものです。

ドリルが付いたロッドを回転させずに、0.50kN(キロニュートン)(約50kg)→0.75kN(約75kg)→1.0kN(約100kg)とだんだんと重く荷重をかけていきます。
ある荷重をかけた時、ずぶずぶと地中に入っていったとします。
キリを回転させないのに入っていったので「自沈」となります。その荷重値を記録します。

1.0kN(約100kg)まで、荷重をかけてもドリルが地中に入っていかなかったら、ドリルを回転させて地中を掘っていきます。
25㎝掘るのにドリルが何回転(データ値は半回転数)したかで、地盤の堅さを計ります。

カク企画建設

つまり、ロッドを回転させずに1.0kNまでだんだんおもりを増やしてゆき、その間にズブズブと沈んでしまったらそこは「自沈層」という軟弱地盤。
無事1.0kNまで乗せても沈まなかったらロッドを回転させ、25cm掘るのに何回転要したかで固さを定量的に計ります。
貫入5cmあたりの半回転数 が50回転以上となった場合などに貫入を終了させるようです。

SWSの特徴

SWSには

10.0mを超えるよう な調査データは精度が低くなります

Some Thing

SWSについては基本的に砂質地盤の検査に適しており、粘土質の検査は苦手です。
SWSを行った部分で問題のあった部分が粘土の多い場所であった場合は、正確な結果は得られません。
SWSの結果得られる換算N値が10であった時、砂質層である場合は軟弱地盤と判断されます
粘土層で同じ値の10である場合は相応の地耐力を有する判断がされます。

サウンディング式は、安価で簡便にできますが、調査結果は
「固い地盤はより固く、柔らかい地盤はより柔らかく」
という結果が出てしまいます。

Yahoo不動産

という特徴があるようです。
さあ、どんな結果がですかな?

地盤

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SWS測定位置

地盤調査(「スウェーデン式サウンディング試験」(以下SWS))の結果は実施3日後に出ました。
家を建てる予定地の4隅と真ん中の5カ所で行う予定でしたが、実際は2カ所を追加して7カ所になったようです。

SWSの結果(自沈層とロッドの回転数)

SWS結果1

レポートを最初見た時はさっぱり意味がわからなかったのですが、いろいろ調べてゆくうちにだんだんとわかってきました。

まずは「自沈層とロッドの回転数」のデータです。
例えば測定ポイント1(上図の左)だと

地面下1m以内に
1kN(キロニュートン)(約100kg)でロッドを回転させないで沈んだ層(自沈層)が1カ所
0.5kN(キロニュートン)(約50kg)でロッドを回転させないで沈んだ層(自沈層)が2カ所

あります。
これは図中では赤色で示した横棒グラフで表されています。
端的に言うと、下にゆくほど深くなり、棒グラフが短いほど地盤が軟らかいということですね。

後で書きますが、地面下2m以内に0.75kN以下の自沈層があると「軟弱地盤」フラグが立つようです。
さらに測定ポイント3〜7はどうなっているでしょうか?

SWS結果2
SWS結果3
SWS結果4

全測定ポイントを見た結果、地面下2m以内の「軟弱地盤」は7測定ポイント中5測定ポイントにありました。
また地面下2〜5mの間にも1kNながら自沈層が2カ所でありました。

  地面下〜2m 地面下2〜5m
  0.5kN 0.75kN 1kN 1kN
1 2 0 1 0
2 1 3 2 0
3 0 1 2 0
4 0 0 2 0
5 0 2 2 1
6 0 0 2 1
7 0 2 2 0

これをまとめると、このような表になります。
果たしてこれは一般的に言ってどのくらいの「品質」の土地なのでしょうか?
地盤を改良する必要はあるのでしょうか?

地盤改良の必要性は?

地盤改良の必要性
出典:サムシング

以上の結果を踏まえ、地盤業者「サムシング」のサイトに載っていたフローチャートを使って、地盤改良の必要性を調べてみました。

上のフローチャートに今回の結果を当てはめてみると、

「盛土がある」→いいえ
「基礎下2m以内に0.75kN以下の層、または基礎下2〜5mに0.5kN以下の層がある」→はい(前者は11カ所ありました)
「基礎下5m以内に0.5kN以下の層がある」→はい(3カ所ありました)

ということで、地盤改良の必要性有りと判定されましたクルクル

地盤改良の方法

地盤改良
出典:サムシング

ではどのような地盤改良をすればよいのでしょうか??

地盤改良の方法も同じくサムシングのサイトに載っていました。
今回の結果から、自沈層は地面下2〜5mに1kNが2カ所あったのですが、それに目をつぶれば

基礎下に自沈層あり
→基礎下2mまでのみ自沈層あり
→自沈層厚1m以上

という赤枠で囲った部分が該当するのではないでしょうか(あくまでの素人判断です)。
そこでは地盤改良は「柱状改良」が適当とされています。
なんじゃそれは?

柱状改良とは?

地盤改良には

  • 表層改良工法
  • 柱状改良工法
  • 鋼管杭工法

の3種類があり、柱状改良工法は

地中に土と硬化剤を混ぜた堅い柱を作り、地盤を補強する方法

だとのこと。
つまりコンクリートの柱を何本も注入して地盤を強固にするわけですね。

さらに柱状改良工法には

  • 乾式柱状改良
    アースオーガー(らせん状の孔機具)を回転させ深さ2〜3m以内の孔内に掘削土と粉末状のセメント系固化材を混合し、埋め戻しながらオーガーを逆回転させ締め固める工法です。
  • 湿式柱状改良
    オーガーを回転させ所定の深さ、約2〜6m以内まで掘削した後に、ミルク状の固化材を圧送しながら土砂を攪拌し固化させる工法です。

の2種類があるそうです。(イノスの家

さて、杭を打つ必要性があることはわかりましたが、どれくらいの深さまで打てば良いのでしょう。
よく「支持層まで杭を打つ」と言いますが、支持層って何でしょう??
次に続きます。

地盤

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換算N値1

地盤調査のレポートにはこのようなグラフも載っていました。

換算N値」はSWSのおもりの重量と回転数から算出した数値で「地盤の硬軟を定量的に示す数値として最も利用されている数値の一つ」なのだそうです。

多分これがどこまで杭を打つべきかと関係してくると思います。
さらに他の測定ポイントのグラフと数値も見てみます。

換算N値2
換算N値3
換算N値4

これらの結果を見ると、概ね地面下4〜5mあたりまでは粘土質、その下は砂のようですね。
換算N値はけっこうばらつています。

どの深さまで杭を打てばいいの?

杭打ちなのですが「支持層」まで到達させるのが当たり前と思っていたのですが、そうでない方法「摩擦杭」というのもあるそうです。

杭は、その支持方法によって「支持杭」と「摩擦杭」に分けられます。
支持杭は、先端を支持層まで到達させ、主に杭の先端に働く反力(先端支持力)で支える方法です。
これに対し、摩擦杭は、先端を支持層まで到達させず、主に杭側面の摩擦(周面摩擦力)で支える方法です。

高橋建設

果たして、あの土地の場合、どこをもって「支持層」と言えるのでしょうか?

支持層に必要な厚さは3〜5m以上
規模の小さな建物では、N値5〜10でも支持層になります

建設学生が学ぶ構造力学

うーん、上の結果だと概ね地表面から4m以下は大丈夫そうな気もするけど、3〜5mそれが続くというデータはありません。
もし4m以下まで杭を打ってもそこが支持層と言えないような状態だったら「摩擦杭」になってしまうのでしょうか?
「摩擦杭」というのは支持層に達していない宙ぶらりんの状態ですが

粘性土と砂質土の中間の土で、摩擦杭を打って効果がある?
N値が0などという極端に軟弱な地盤でもない限り効果はあります。

ジオテック

ということで、それなりに宙ぶらりんの「摩擦杭」でも効果はあるそうです…

杭打ちの費用なのですが、

深さ9mで改良30ヶ所なら230万は高過ぎます! 相場はせいぜい100万かと思いますし、仮に鋼管杭だとしても同じです。

Yahoo不動産

とありました。
予算が限られているので、土地は買ったものの杭打ちなどで予算がふくらんで、家を建てられなくなるのではないかという心配も出てきました。

その後、結果を踏まえて建築士からおおよその見積もりがきました。

建築士より
建築士

今回のタテリーヌ様邸の場合は、杭は約28本で、打つ箇所によって長さが変わるため正確に出せませんが、おおよその長さと消費税と値引きで多く見積もって40万円を切るくらいと予想しました。

思ったより安く済みそうで安心しました。

間取り検討

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マイホームクラウド
マイホームクラウド操作画面

実は建築士に設計をお願いする前から、自分でも間取りのシミュレーションをやってみました。
いくつか調べて、自分に合っていると思ったのが、この「マイホームクラウド」という無料のWebサービスです。

部屋、階段、建具(扉、窓)、住設(キッチン、トイレなど)、家具、外構(自動車、ウッドデッキなど)を直感的に配置できます。
実に面白いです元気""
夜にお酒を飲みながらやっていると時間が経つのを忘れます。

まずは簡単な平屋の家を作ってみました。
ワンルームでダイニングテーブルに便器、その横には樹木があるというシュールな部屋です。
素敵!(うそ)

1階

マイホームクラウド1階シミュレーション

さて、気を取り直して。
このWebサービスで、いろいろな間取りを作ってみました。
目標は

  • 床面積90㎡
  • 総二階
  • 1階に「LDK、寝室、トイレ」がかならずある
    (夫が夕食後リビングのソファでいつも寝てしまうため)
  • 2階に夫部屋、妻部屋、トイレ、風呂、UTがある

です。
そうやって出来たのがこの図面。
床面積92.83㎡、OKですね。

2階

マイホームクラウド2階シミュレーション

素人なりにそこそこいい感じなのではないかと悦に入りました。
こんな感じでプロの建築士に正確に作ってもらいたいと思いました。

外観

外観

このWebサービスでは外観もシミュレートしてくれます。
実際は

  • ベランダまで屋根を伸ばす
  • リビングの窓は床までの大きなものにする

にしたいです。

家の中もまわれます

LDK
家の中もまわれます

さらに、家の中も歩いて回れます。素敵。
こちらはLDK。

妻部屋
家の中もまわれます

さらに妻部屋。
妄想はとどまることを知らず、一人で盛り上がりましたハート

シュール家の中は?

シュール家の中
シュール家の中

ちなみに最初に作った「シュール家」の中を見てみると。
やはりとてもシュールでした。

間取り検討

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現在のプラン(plan7)の当初の希望との照らし合わせ

建築士とのやりとりの末、一応家の間取りが固まってきました。
ここで、最初に考えた希望項目と照らし合わせてみました。

凡例
  • 希望通り
  • 希望と違う
  • 現時点では出来ないので今後実現する
  • ビミョウ

一階

間取りプラン7-1階チェック
キッチン
  • ユニットキッチン
    • ペニンシュラ型(I型かL型)
       もしくは
      壁付け型(前面に窓を付けて明るくする。吊り戸棚)
      十分なスペースがないので壁付け型になりました
    • 高さ90センチ以上
    • ワークトップとシンクは人造大理石
    • ビルトイン食洗機
    • IHヒーター
  • 二人で同時に使いやすい
  • テレビを観ながら炊事が出来る
    →L型にしてリビングのテレビを料理中に観られるようにしようと思っていたが、壁付け型になったためそれが出来なくなった。
    →フルセグの小型テレビをキッチンの壁に固定して、アンテナ線から電波を受けるようにする。
  • 床下収納(一升瓶が入る深さ)
  • 給湯リモコン(風呂も操作出来る)
  • 作業スペースが広い
  • 食品などのストックスペース
  • 電化製品置き場
    (トースター、コーヒーメーカー、電子レンジ、ノンフライヤー、ホームベーカリー)
  • タオルの収納スペース
  • ダウンライト
  • 勝手口からコンポストが近い
リビング
  • 景色のいい側に大きなガラス窓(Low-Eガラス)
  • 作り付け棚
  • ダウンライト
  • 西日対策(オーニング or 外ロールスクリーン or フック)
ダイニング
  • 照明はペンダント式(テーブルから60~80cm)(ダイニングテーブルの真上に配置)
  • 一升瓶を美しく収納する棚
寝室
  • 枕元に窓が来ないようにする
    →寝室は道路に面した場所になってしまった。
    →窓の防音対策(二重サッシ、シャッターなど)が必要。
  • 暗めの壁紙
  • 静寂性重視(二重サッシ、シャッターなど)
トイレ
  • 自動開閉蓋
  • タンクと便器の間に隙間がないタイプ
  • 出来るだけ寝室から近くに(1階)
    →寝室からトイレに行くまでにトイレを含めて3つ扉がある。
  • 夜間はほんのり点灯(かってにスイッチ
玄関
  • 風が強い北西側に作らない
  • コートかけ
  • 灯りは人感センサー
  • バリアフリー(段差小さく、手すり)
  • 壁にバンピーウォール(可能ならば)
  • 宅配ボックス
  • 暖房が効かない保冷庫を作る
廊下
  • 出来るだけ短く
  • 灯りは人感センサー
  • 作り付けの棚
階段
  • 灯りは人感センサー
  • リビング階段だったらコールドドラフトが起きないように
  • 蹴上げ(けあげ):身長/8以下(18~20cm程度)
  • 踏み面(ふみづら):21cm以上
  • 階段下に収納
  • 手すり
    • 棒は細いのを(3.3cmくらい)
    • 高さは骨盤か手首の位置(背が高い人に合わせる)(今79cm)
  • 外電源
  • 犬の足洗い(立水栓)(まだ犬いないけど)
  • 夏に日陰になる北東側にバーベキュースペース
  • ウッドデッキ(後で作ってもOK)
  • 物置設置

二階

間取りプラン7-2階チェック
  • 夫部屋と妻部屋は音が伝わってこないように出来るだけ離す
  • ウォークインクローゼットがあるなら→ウォーキング案は無くなった
    • II型
    • 窓をつける
妻部屋
  • 作り付け棚(本、楽器)
  • 写真をたくさん貼れるスペース(コルクの壁?)
  • 西日対策(オーニング or 外ロールスクリーン or フック)
夫部屋
  • テレビアンテナ端子
  • 出窓
  • 作り付け棚(本、楽器)
  • 小鳥が窓辺に来る工夫
  • 壁は無垢材
  • 西日対策(オーニング or 外ロールスクリーン or フック)
風呂
  • 追い炊き機能
  • 浴室暖房(200Vタイプは可能か?)
  • 大きい窓→寒くない程度に大きな窓を入れられそう。
  • 手すり(バリアフリー)
  • 洗濯物乾燥器具
洗面所
  • 洗濯機にお湯が使えるように
  • 洗面台
    • 高さ90cm
    • タオル掛け
    • 下部収納は引き出し式
ベランダ
  • 屋根付き
  • 手すりは可能な限り細く

全体的に

  • 断熱が良い
    • 窓:高断熱ガラス窓、遮熱タイプのLow-Eガラス(耐熱窓の研究
    • 壁、屋根:セルロースファイバーを使えないか?
  • 風通しが良い
  • セントラルヒーティング(ストーブやエアコンで補強)
  • ヒーターパネルは出来るだけ窓の下に設置
  • 出来るだけバリアフリー
  • 各部屋にエアコン穴
  • 各部屋に有線LAN(マルチメディアコンセント)
  • ガスいらない(電気+灯油)
  • 出来るだけLED照明
  • 24時間換気(吸気口と排気口は対角線に)
  • ピクチャーレール
  • 天井の灯りはリモコン
  • コンセント
    • 位置は低い位置だけでなく必要に応じて高い位置に
    • タコ脚にしないように出来るだけ多く

長文にお付き合い頂きありがとうございました。

間取り検討

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建築士に希望を伝えながら、今まで7つの家の間取りのプランを作ってきました。
その変遷をまとめてみました。

プラン1

一番最初のプラン

一番最初のプランです。
眺めを楽しむために2階をリビングにしてみたのですが、足が悪くなって2階に上がれなくなったらアウトなので、LDKは1階にしてもらうことにしました。

改善点

・LDKを1階にする
・ベランダをつける

プラン2

プラン2

今回の土地は上方向の眺めが良いので、寝室以外は上方向に窓をつけたいと思っています。
また、総二階の方が「建築費、断熱、耐震性」などで有利なので総二階にしてもらうことにしました。
そしてこのプランにはベランダがありません。実は北国はベランダが無い家がけっこう多いのですが、やはりベランダ欲しいです。

改善点

・2階書斎(6帖):上方向(眺めがいい方向)に窓が付くようにする(階段に眺めのいい窓はいらない)
・総二階にする
・ベランダをつける

プラン3

プラン3

総二階になりました。
キッチンは対面式が希望だったのですが、こう見てみると壁付け式の方が夫婦二人で作業するには良さそうですね。
バルコニーは隣家や日当たり、眺望から左側に移動した方が良さそうです。
2階の洋室(6帖)は窓が一つしかないので、風通しと採光のためにもっと窓が欲しいです。
ということで…

改善点

・キッチン:壁付け式にして窓をつける
・玄関:コートかけスペースを作る
・バルコニー:左側に移動する
・廊下スペースを減らす
・階段:下の方に移動する
・2階洋室(6帖):角部屋にして窓を増やす(採光、風通し、眺望)

プラン4

プラン4

キッチンがまだやはり狭いです。
2階の書斎(4帖)は細長いし、1階寝室の屋根に雨が当たるとうるさいので、2階を右方向に広げてもらうことにしました。その分建築費は増額しますが汗4

改善点

・キッチン:もっと広くする
・2階書斎(4帖):1階屋根部分に広げる
・寝室:上が屋根になっていて雨が降るとうるさいので、2階をそこまで広げる

プラン5

プラン5

キッチンがまだ狭いです。
下側が道路なので寝室はこの位置の方が静かなのですが、寝室を下に持って来てLDKを横長にしてその一端にキッチンを配置してもらうことにしました。
ベランダも左側の方がいいかな(採光、眺望)。

改善点

・キッチン:もっと広くする
・寝室:下方向に移動する
・ベランダ:左方向に移動する

プラン6

プラン6

キッチンはL型よりI型にした方が広く使えそうです。
ベランダ左側にヨロシク。

改善点

・キッチン:I型にする
・ベランダ:左方向に移動する

プラン7(暫定確定)

プラン7

これで一応決定!
この段階で、当初の希望と照らし合わせた記事はこちらです。
細かいところはこれからさらに検討してゆきましょう。

アリガトショコラ

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家づくりの費用

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一軒家を建てるための予算

いよいよ来年から一軒家を建てるという、人生初の大仕事にとりかかります。
何と言っても大切なのは「お金」。
そこで、現時点で考えられる建築にかかわる費用をまとめてみました。

建設工事費

建設工事費
建物本体工事 18,000,000
消費税(10%) 1,800,000
合計 19,800,000

建物本体は「坪単価60万円×30坪=1,800万円」で見積もっています。
しかしこの「坪単価」というのが、こちらの夢とか希望(わがまま)によっては膨らんできそうで怖いです。

消費税はここだけでなんと「180万円」!わぉ
大根がせっかく8%で買えてもここで10%は痛い。
ふるさと納税にも使えないし、この180万円はどこに行くのでしょう?
社会保障費?国債の金利?

土地取得費

土地取得費
土地代金 4,200,000
仲介手数料 0
売買契約書印紙代 10,000
固定資産税 20,000
所有権移転登記 53,830
合計 4,283,830

土地は田舎なので安いです。
「仲介手数料」は不動産屋のおじちゃんによるとかからないとのことでした。
「固定資産税」は来年は現在の地主にかかってくるので、その分を支払います。
「土地の登記」(所有権移転登記)は司法書士にお願いすることにしました。[明細

別途工事費

別途工事費
外構・造園工事 1,000,000
杭打ち 400,000
TV・アンテナ 50,000
カーテン工事 300,000
小計 1,750,000
消費税 175,000
合計 1,925,000

これも不確定要素が大きいです。
「外構・造園工事」が100万円というのもどんぶり勘定。
どんぶりの中身が「ご飯半分」になるのか「大盛り」になるのか…

地盤改良のための「杭打ち」は建築士から28本、40万円以下で出来るだろうと言われました。

上下水道の工事費はわからないので入れていません。
前の道まで管が通っているのでそれほどかからないと不動産屋からは言われているのですが。

建築経費

建築経費
設計料 時価
地盤調査 30,000
現場検査住宅保証料 79,700
登録費用 33,492
確認申請手数料 40,000
小計 183,192+設計料
消費税 18,319
合計 201,511+設計料

「設計料」は建築士さんにお支払いするお金です。設計や様々な相談、工事監理(工事中の監督)を含んでいます。
なにとぞよろしくお願いいたします。
「地盤調査」はすでにやりました。
「現場検査住宅保証料」というのは

建設中に事故などが起きた場合、施工会社が倒産などがあったときの保証などをするもの

だそうです。大切ですね。

諸経費

諸経費
請負契約印紙代 10,000
公共下水分担金 71,000
水道加入金 68,400
地鎮祭・上棟費用 0
建物所有権保存登記 11,340
火災保険料 300,000
不動産取得税 0
合計 460,740

諸経費は計算がいろいろ大変でした。

「請負契約印紙代」は施工会社の請負契約に必要だそうです。
「地鎮祭・上棟費用」はやらないつもりなのですが、大工さんや近隣の皆様にはそれなりのご挨拶をしないといけないと思います。

建物の登記は自分でやりたい

建物の登記(所有権保存登記、建物表示登記)は自分でなんとか出来ないかと思っています。(無理かな…)
ちなみに自分でやっても所有権保存登記の「登録免許税」はかかります。これは

建物の固定資産税評価額×0.15%

で算出出来ます。
新築のため建物にまだ固定資産税評価額がまだ付けられていない場合には、法務局で認定した課税標準価格に税率をかけることになるようです。(スーモ

北海道の場合、札幌法務局管内新築建物課税標準価額認定基準表(PDF)にその基準額が載っていました。
これによると、木造の居宅の場合97,000円/m2なので

97,000円×95.23m2=9,237,310円→923万7千円(1000円未満切り捨て)

ということになります。
登録免許税はこの建物の固定資産税評価額に0.4%をかけることになります。

923万7千円×0.4%=36,948円→36,900円(100円未満切り捨て)

「住宅用家屋証明」があるなどの要件を満たせばば0.15%に軽減されるようです(登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ(PDF))
となると…

923万7千円×0.15%=13,855円→13,800円(100円未満切り捨て)

ということかな。

不動産取得税

◎土地

不動産取得税ですが土地は以下の計算式で算出出来ます。

土地:
(固定資産税評価額/2 × 3%)-45,000円
   1/2特例(〜210331)
  3%特例(〜210331)
  45,000円:控除額

今回の土地の固定資産税評価額は136万6千円なので(これは確定)

(136万6千円/2 × 3%)-45,000円=0円

となるはずだったのですが…
不動産取得税の計算が行われた時点で建物が建っていなかったため45,000円の控除が20,400円の請求が来てしまいました
でもこれは建物を建てた後に還付請求が出来るそうです。

◎建物

建物:
(固定資産税評価額-1,200万円)×3%
   3%特例(〜210331)

なので、先ほどの建物の固定資産税評価額923万7千円を適用すると

(923万7千円-1200万円)×3%=0円

と0円になるはず。
(参考サイト:三井不動産リアルティ

「火災保険」はいろいろな災害に対応させるほどに高額になるのですが、とりあえず30万円を計上しました。

総合計は約2,667万円+設計料

以上、現時点での総合計は約2,667万円+設計料になりました。
当初の予算が2,700万円(ほんとに最初は2,500万円)だったので、すでにオーバーしてしまっています。
今後どうなってゆくことか…

今後考えられる予算大盛り要素は

  • キッチンのグレード、オプション
  • 断熱(ガラス窓のグレード、断熱材)
  • 西日対策(オーニングなど)
  • 床(無垢材など)
  • 壁(無垢材、壁紙など)
  • 暖房設備(エコキュートなど)
  • 電気配線(家庭内LANなど)
  • 外構(駐車スペースなどの砂利、庭など)
  • 引越し
  • 家具、電化製品購入

などたくさんあります。
予算が増えるほどに家の面積が小さくなって、最終的に4畳半一間でちゃぶ台を囲んで暮らすことになったりして。

固定資産税は?

建築後にかかってくる固定資産税は?減額措置に期待」をご覧下さい。

ここまでお読みいただきありがとうございました。

アリガトショコラ

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家づくりの費用

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一つ前のブログで家を建てるまでの予算を見積もってみました。
しかし家が建っても、毎年「固定資産税都市計画税」という年貢兄弟が待っています。
そこで恐る恐る、その金額を見積もってみました。

ちなみに不動産屋(ほんとうは土建屋)の担当おっちゃんは

土建屋おっちゃん

都市計画税なんてないよ、ワハハ

と言っていましたが、実際は市街化区域内なので0.3%の都市計画税がかかるようです。

固定資産税と都市計画税はおいくら?

さて、それでは税金ブラザーズのそれぞれのお値段はおいくらになるのでしょうか?
怖い怖い。
それぞれ、下記の計算式で算出されます。

固定資産税=固定資産税課税標準額(固定資産税課標)×1.4%
都市計画税=都市計画税課税標準額(都市計画税課標)×0.3%

それでは土地と建物それぞれについて、この課税標準額というのを計算してみましょう。

土地

まずは土地です。
うちの土地は400m2と無用に広いので心配です。

路線価:7,700円/m2(実際は新築翌年の路線価が使われる)
面積 :400m2

これをまともにかけ算すると308万円(これが「評価額」)なのですが、土地には軽減措置がとられており(住宅の固定資産税の軽減措置 2019(H31年) 減税額比較シミュレーション

小規模(200m2まで):評価額の1/6(固定資産税)、1/3(都市計画税)
一般(200m2を超える分):評価額の1/3(固定資産税)、2/3(都市計画税)

に大幅に圧縮されます。
このギューーッと圧縮された金額が、固定資産税と都市計画税を計算する元になる「課税標準額」になるわけですね。

ちなみに土地の減額サービスは建物を解体しない限り続くそうです。
いよ!太っ腹。
時々聞く「更地にすると税金が高くなる」と言うのはこのことだったのですね。

路線価から計算した土地の「評価額」は7,700円×400m2=308万円になります。
小規模分と一般分はそれぞれ200m2ずつと丁度半分なので308万円/2=154万円ずつですね。
ここから課税標準額と税額を計算すると

固定資産税都市計画税
小規模分154万円/6=256666円154万円/3=513333円
一般分154万円/3=513333円154万円×2/3=1026666円
合計769999円1539999円
税額769999円×1.4%=10779円
→10700円(切り捨て)
1539999円×0.3%=4619円
→4600円(切り捨て)

最初の土地の固定資産税は10,700円、都市計画税は4,600円と試算されました。

建物

建物は、建物完成後に役所の人が来て家屋調査を行い、そこから建物の固定資産税評価額を算出するので、それまで正確にはわかりません。

固定資産税評価額は
「建築額×0.7×0.5〜0.7」で算出され、
建築額×0.7=公示額とし、固定資産税調査員の裁量は0.5〜0.7の係数の部分に反映されます。

【高すぎる?】固定資産税の決定方法と安く抑えるために知っておきたいこと

とあるので、仮に建築額が2,400万円としたら、1千万円くらいでしょうか…

固定資産税:1千万円×1.4%=14万円
都市計画税:1千万円×0.3%=3万円

高い!!

しかし建物に関しては少なくとも3年間は50%減額サービスが受けられそうです。
(長期優良住宅の場合は5年間なので)

この減額措置は「令和2年3月31日までに建てられたもの」が条件だったのですが、つい先日の令和元年11月に「さらに2年間延長」する方針を固めたそうです。
固定資産税、減額2年延長 新築住宅の購入支援―政府・与党
助かった…

しかし減額サービスはなんと固定資産税のみ
しぶい。

建物の固定資産税は50%減額されて7万円程度、都市計画税はそのままの3万円なので、当初3年間は年間10万円くらいになりそうです。
(これは建物の評価額によってだいぶ違ってくると思いますが…)

その後はその倍額になると思ったのですが、建物は減価償却していって評価額が下がってゆくので倍額になるわけではないようです。(参考:いい家かげん「【新築家屋調査】固定資産税の金額が決定!【平屋はお高め!?】FP監修」

いずれにせよ、固定資産税や都市計画税のこともしっかり考えて将来のお金の設計をしたいと思います。
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アリガトショコラ

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家作り

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購入予定土地の造成工事(擁壁作り、土砂投入)と地盤調査が終了したため、いよいよ土地の契約をすることになりました。

敷地面積約400m2で代金は420万円(仲介手数料無し)。
田舎だから安いです。
でも盛り土や危険箇所が含まれているので実際に家を建てられるのは1/3くらいの面積で、その他は駐車スペースや庭として使う予定です。

眺めはすごくいいけど、危険箇所があるのでリスクもあります?
迷いもあったのですが、今まで半年以上にわたって「土地」や「中古物件」を探し続け、最終的にここにすることに決めました。

しかし、契約直前になって

営業さん

宅建資格を持つ担当者がインフルエンザにかかったので同席出来ない

と伝えてきました。えっ!

タテリーヌ

それなら延期しましょう

と伝えると、

営業さん

お金が早く欲しいから予定通りやる

とのこと。えーーー、そんなのでいいの??

いぶかしさの中での契約

いぶかしく思いながらも契約当日、仲介の建設会社に向かいました。

「我々夫婦」「営業のおじさん」「建築士」「司法書士」の5人がテーブルを囲み、重要事項説明書契約書を営業氏が途中何度も

営業さん

聞かれても私には全然わかりませんから、ははは

などと言いながら読んでゆきます。

一番気になっていた土地の危険箇所(法的に重要事項説明で説明することが義務づけられている)は「無し」にチェックが入っていました。
そのことを強く指摘し、公的な資料を見せると

担当さん

わからないなー。聞いてないな

と言いながらも「有り」にチェックを入れ直し、訂正印を押しました。

簡単に説明が終わり、現金420万円を渡すと、数えもせずに領収書をくれました。
こんないい加減でいいのでしょうか…??

帰宅後調べると、重要事項説明は宅建の資格者が行うことが法的に義務づけられていることを知りました。
契約書には割印もされていません。
そこで建築士経由で建設会社の社長に事情を説明すると、改めて重要事項説明を後日やり直すことになりました。

宅建資格者による重要事項説明&契約やり直し

約1週間後、再び建設会社へ。

今度は宅建資格を持った本来の担当者が逐一「重要事項説明書」「契約書」「登記」などについて説明してくれました。
その段階で正本と副本に何カ所も違いがあることが発覚。
営業のおじさんは宅建氏に怒られ、言い訳をしながら切り貼りやコピーをして修正していました。
今度は危険箇所も明記され、その説明資料も添付されていました。

今回の対応で今更契約を打ち切ったりする気持ちはありませんでした。
でもきちんと説明を受けられてよかったと思います。

土地はこれから何十年も人生を共にする非常に大切なもの。
営業さんとしては売ってしまえば自分とは関係なくなるでしょうが、こちらは一生がかかっています。

さあ、これで土地が私達のものになりました。
土地の真ん中に「タテリーヌ共和国?」の旗を縦に行きましょう!(ウソ)

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間取り検討

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2019年の年末に「これで仮確定!」と思った家の間取り(plan7)踊り
しかしどーーしても1階の寝室が道路に面していることが気になっていました?
私は音に敏感なので、朝早くから車の音で目が覚めてしまうと思うのです(←早く起きろと自分で突っ込みを入れる)。

道路に面してると言っても、たまにしか車は通らない
図の上方面が眺めがいいので、寝室は眺めの悪い下側でいい

という理由でこの配置にしていたのですが…

寝室を思い切って道路の反対側に移動

3日3晩寝ずに食事もとらずに考えた結果(うそ)、思い切って寝室を上側に移動し、リビングの形も大きく変更しました。
寝るだけの寝室を景色のいい場所に置くのはもったいないのですが、静かさを選びました。

よし!これでほんとに仮決定!!
※でもまだここから修正が加えられるのでした(続く…)