家づくりの費用

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一軒家を建てるための予算

いよいよ来年から一軒家を建てるという、人生初の大仕事にとりかかります。
何と言っても大切なのは「お金」。
そこで、現時点で考えられる建築にかかわる費用をまとめてみました。

建設工事費

建設工事費
建物本体工事 18,000,000
消費税(10%) 1,800,000
合計 19,800,000

建物本体は「坪単価60万円×30坪=1,800万円」で見積もっています。
しかしこの「坪単価」というのが、こちらの夢とか希望(わがまま)によっては膨らんできそうで怖いです。

消費税はここだけでなんと「180万円」!わぉ
大根がせっかく8%で買えてもここで10%は痛い。
ふるさと納税にも使えないし、この180万円はどこに行くのでしょう?
社会保障費?国債の金利?

土地取得費

土地取得費
土地代金 4,200,000
仲介手数料 0
売買契約書印紙代 10,000
固定資産税 20,000
所有権移転登記 53,830
合計 4,283,830

土地は田舎なので安いです。
「仲介手数料」は不動産屋のおじちゃんによるとかからないとのことでした。
「固定資産税」は来年は現在の地主にかかってくるので、その分を支払います。
「土地の登記」(所有権移転登記)は司法書士にお願いすることにしました。[明細

別途工事費

別途工事費
外構・造園工事 1,000,000
杭打ち 400,000
TV・アンテナ 50,000
カーテン工事 300,000
小計 1,750,000
消費税 175,000
合計 1,925,000

これも不確定要素が大きいです。
「外構・造園工事」が100万円というのもどんぶり勘定。
どんぶりの中身が「ご飯半分」になるのか「大盛り」になるのか…

地盤改良のための「杭打ち」は建築士から28本、40万円以下で出来るだろうと言われました。

上下水道の工事費はわからないので入れていません。
前の道まで管が通っているのでそれほどかからないと不動産屋からは言われているのですが。

建築経費

建築経費
設計料 時価
地盤調査 30,000
現場検査住宅保証料 79,700
登録費用 33,492
確認申請手数料 40,000
小計 183,192+設計料
消費税 18,319
合計 201,511+設計料

「設計料」は建築士さんにお支払いするお金です。設計や様々な相談、工事監理(工事中の監督)を含んでいます。
なにとぞよろしくお願いいたします。
「地盤調査」はすでにやりました。
「現場検査住宅保証料」というのは

建設中に事故などが起きた場合、施工会社が倒産などがあったときの保証などをするもの

だそうです。大切ですね。

諸経費

諸経費
請負契約印紙代 10,000
公共下水分担金 71,000
水道加入金 68,400
地鎮祭・上棟費用 0
建物所有権保存登記 11,340
火災保険料 300,000
不動産取得税 0
合計 460,740

諸経費は計算がいろいろ大変でした。

「請負契約印紙代」は施工会社の請負契約に必要だそうです。
「地鎮祭・上棟費用」はやらないつもりなのですが、大工さんや近隣の皆様にはそれなりのご挨拶をしないといけないと思います。

建物の登記は自分でやりたい

建物の登記(所有権保存登記、建物表示登記)は自分でなんとか出来ないかと思っています。(無理かな…)
ちなみに自分でやっても所有権保存登記の「登録免許税」はかかります。これは

建物の固定資産税評価額×0.15%

で算出出来ます。
新築のため建物にまだ固定資産税評価額がまだ付けられていない場合には、法務局で認定した課税標準価格に税率をかけることになるようです。(スーモ

北海道の場合、札幌法務局管内新築建物課税標準価額認定基準表(PDF)にその基準額が載っていました。
これによると、木造の居宅の場合97,000円/m2なので

97,000円×95.23m2=9,237,310円→923万7千円(1000円未満切り捨て)

ということになります。
登録免許税はこの建物の固定資産税評価額に0.4%をかけることになります。

923万7千円×0.4%=36,948円→36,900円(100円未満切り捨て)

「住宅用家屋証明」があるなどの要件を満たせばば0.15%に軽減されるようです(登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ(PDF))
となると…

923万7千円×0.15%=13,855円→13,800円(100円未満切り捨て)

ということかな。

不動産取得税

◎土地

不動産取得税ですが土地は以下の計算式で算出出来ます。

土地:
(固定資産税評価額/2 × 3%)-45,000円
   1/2特例(〜210331)
  3%特例(〜210331)
  45,000円:控除額

今回の土地の固定資産税評価額は136万6千円なので(これは確定)

(136万6千円/2 × 3%)-45,000円=0円

となるはずだったのですが…
不動産取得税の計算が行われた時点で建物が建っていなかったため45,000円の控除が20,400円の請求が来てしまいました
でもこれは建物を建てた後に還付請求が出来るそうです。

◎建物

建物:
(固定資産税評価額-1,200万円)×3%
   3%特例(〜210331)

なので、先ほどの建物の固定資産税評価額923万7千円を適用すると

(923万7千円-1200万円)×3%=0円

と0円になるはず。
(参考サイト:三井不動産リアルティ

「火災保険」はいろいろな災害に対応させるほどに高額になるのですが、とりあえず30万円を計上しました。

総合計は約2,667万円+設計料

以上、現時点での総合計は約2,667万円+設計料になりました。
当初の予算が2,700万円(ほんとに最初は2,500万円)だったので、すでにオーバーしてしまっています。
今後どうなってゆくことか…

今後考えられる予算大盛り要素は

  • キッチンのグレード、オプション
  • 断熱(ガラス窓のグレード、断熱材)
  • 西日対策(オーニングなど)
  • 床(無垢材など)
  • 壁(無垢材、壁紙など)
  • 暖房設備(エコキュートなど)
  • 電気配線(家庭内LANなど)
  • 外構(駐車スペースなどの砂利、庭など)
  • 引越し
  • 家具、電化製品購入

などたくさんあります。
予算が増えるほどに家の面積が小さくなって、最終的に4畳半一間でちゃぶ台を囲んで暮らすことになったりして。

固定資産税は?

建築後にかかってくる固定資産税は?減額措置に期待」をご覧下さい。

ここまでお読みいただきありがとうございました。

アリガトショコラ

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家づくりの費用

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一つ前のブログで家を建てるまでの予算を見積もってみました。
しかし家が建っても、毎年「固定資産税都市計画税」という年貢兄弟が待っています。
そこで恐る恐る、その金額を見積もってみました。

ちなみに不動産屋(ほんとうは土建屋)の担当おっちゃんは

土建屋おっちゃん

都市計画税なんてないよ、ワハハ

と言っていましたが、実際は市街化区域内なので0.3%の都市計画税がかかるようです。

固定資産税と都市計画税はおいくら?

さて、それでは税金ブラザーズのそれぞれのお値段はおいくらになるのでしょうか?
怖い怖い。
それぞれ、下記の計算式で算出されます。

固定資産税=固定資産税課税標準額(固定資産税課標)×1.4%
都市計画税=都市計画税課税標準額(都市計画税課標)×0.3%

それでは土地と建物それぞれについて、この課税標準額というのを計算してみましょう。

土地

まずは土地です。
うちの土地は400m2と無用に広いので心配です。

路線価:7,700円/m2(実際は新築翌年の路線価が使われる)
面積 :400m2

これをまともにかけ算すると308万円(これが「評価額」)なのですが、土地には軽減措置がとられており(住宅の固定資産税の軽減措置 2019(H31年) 減税額比較シミュレーション

小規模(200m2まで):評価額の1/6(固定資産税)、1/3(都市計画税)
一般(200m2を超える分):評価額の1/3(固定資産税)、2/3(都市計画税)

に大幅に圧縮されます。
このギューーッと圧縮された金額が、固定資産税と都市計画税を計算する元になる「課税標準額」になるわけですね。

ちなみに土地の減額サービスは建物を解体しない限り続くそうです。
いよ!太っ腹。
時々聞く「更地にすると税金が高くなる」と言うのはこのことだったのですね。

路線価から計算した土地の「評価額」は7,700円×400m2=308万円になります。
小規模分と一般分はそれぞれ200m2ずつと丁度半分なので308万円/2=154万円ずつですね。
ここから課税標準額と税額を計算すると

固定資産税都市計画税
小規模分154万円/6=256666円154万円/3=513333円
一般分154万円/3=513333円154万円×2/3=1026666円
合計769999円1539999円
税額769999円×1.4%=10779円
→10700円(切り捨て)
1539999円×0.3%=4619円
→4600円(切り捨て)

最初の土地の固定資産税は10,700円、都市計画税は4,600円と試算されました。

建物

建物は、建物完成後に役所の人が来て家屋調査を行い、そこから建物の固定資産税評価額を算出するので、それまで正確にはわかりません。

固定資産税評価額は
「建築額×0.7×0.5〜0.7」で算出され、
建築額×0.7=公示額とし、固定資産税調査員の裁量は0.5〜0.7の係数の部分に反映されます。

【高すぎる?】固定資産税の決定方法と安く抑えるために知っておきたいこと

とあるので、仮に建築額が2,400万円としたら、1千万円くらいでしょうか…

固定資産税:1千万円×1.4%=14万円
都市計画税:1千万円×0.3%=3万円

高い!!

しかし建物に関しては少なくとも3年間は50%減額サービスが受けられそうです。
(長期優良住宅の場合は5年間なので)

この減額措置は「令和2年3月31日までに建てられたもの」が条件だったのですが、つい先日の令和元年11月に「さらに2年間延長」する方針を固めたそうです。
固定資産税、減額2年延長 新築住宅の購入支援―政府・与党
助かった…

しかし減額サービスはなんと固定資産税のみ
しぶい。

建物の固定資産税は50%減額されて7万円程度、都市計画税はそのままの3万円なので、当初3年間は年間10万円くらいになりそうです。
(これは建物の評価額によってだいぶ違ってくると思いますが…)

その後はその倍額になると思ったのですが、建物は減価償却していって評価額が下がってゆくので倍額になるわけではないようです。(参考:いい家かげん「【新築家屋調査】固定資産税の金額が決定!【平屋はお高め!?】FP監修」

いずれにせよ、固定資産税や都市計画税のこともしっかり考えて将来のお金の設計をしたいと思います。
ここまでお読みいただきありがとうございました。

アリガトショコラ

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ずっと前のブログで恐る恐る新築後の固定資産税都市計画税の試算をしてみました。

その結果、最初の年は

土地:固定資産税10,700円、都市計画税4,600円→合計15,300円
建物:固定資産税70,000円、都市計画税30,000円→合計100,000円
総合計 115,300円

というものでした。

時は流れ、家が建ち、先日ついに本物の固定資産税&都市計画税(税金ブラザーズ)の納付書が届きました。
さあ、実際にどうなりましたでしょうか!

固定資産税と都市計画税はおいくら?

税金ブラザーズの金額はそれぞれ、下記の計算式で算出されます。

固定資産税=固定資産税課税標準額(固定資産税課標)×1.4%
都市計画税=都市計画税課税標準額(都市計画税課標)×0.3%

それでは土地と建物それぞれについて、この課税標準額というのを計算してみましょう。

土地

まずは土地です。
うちの土地は400m2、路線価7,350円/m2
広い!!安い!!さすが田舎。

路線価:7,350円/m2
面積 :400m2

これをまともにかけ算した294万円が「評価額」で、まだまだ生の状態。
「評価額」は軽減措置で

小規模(200m2まで):評価額の1/6(固定資産税)、1/3(都市計画税)
一般(200m2を超える分):評価額の1/3(固定資産税)、2/3(都市計画税)

に大幅に圧縮されます(住宅の固定資産税の軽減措置 2021(令和3年) 減税額比較シミュレーション
このギューーッと圧縮された金額が、固定資産税/都市計画税を計算する元になる「課税標準額」になるわけです。
ちなみに土地の減額サービスは建物を解体しない限り続きます

路線価から計算した土地の「評価額」は
小規模分:7,350円×200m2=147万円①
一般分:7,350円×200m2=147万円②

これらをギューーッと圧縮して課税標準額を出してみます。

固定資産税都市計画税
小規模分① × 1/6=24.5万円③①× 1/3=49万円⑤
一般分②× 1/3=49万円④②× 2/3=98万円⑥
合計③+④=73.5万円⑤+⑥=147万円
税額73.5万円×1.4%=10,290円
→10,200円(切り捨て)
147万円×0.3%=4,410円
→4,400円(切り捨て)

最初の土地の固定資産税は10,200円、都市計画税は4,400円になりました。

建物

建物は、建物完成後に役所の人が来て家屋調査を行い、そこから建物の固定資産税評価額を算出しました。
家屋調査前は1千万円くらいかなーと思っていたのですが、実際の評価額は約680万円
これに固定資産税と都市計画税の税率をかけると

固定資産税:680万円×1.4%=95,200円
都市計画税:680万円×0.3%=20,400円

しかし建物に関しては固定資産税のみ3年間50%減額サービスが受けられます。(長期優良住宅の場合は5年間)

というわけで
最初の建物の固定資産税は95,200円/2=47,600円、都市計画税は20,400円になりました

以上をまとめると

土地建物合計
固定資産税10,200円47,600円57,800円
都市計画税4,400円20,400円24,800円
合計14,600円68,000円82,600円

初回は総合計82,600円の年貢になりました。
ちなみにPayPayで支払ったので826円(1%)還元になりました。

3年後以降はどうなる?

前述のように最初の3年間は建物の評価額半額大サービスがありますが、その後はなくなってしまいます うさぎ
そのため、3年後の固定資産税はぐっと増えてしまいます わぉ

でも土地の価格はこのあたりは今後下がってゆくことが予想されます(いいことやら悪いことやら)
※実際、昨年から一年で約350円/m2ほど路線価が下がりました。
また、建物の評価額というのは3年ごとに見直され、そのたびに下がってゆくことが期待出来ます(下がらないこともあるし、逆に上がることもあるようですが)

そこで、土地の路線価は毎年300〜50円/m2ほど値下がりし、建物の評価額は3年ごとに1割減ってゆくと仮定して今後の試算をしてみました(上図)。
その結果、3年ごとに1万円ほど金額が減ってゆく皮算用になりました。

実際はどうなるかわかりませんが、毎年10万円ほどの年貢は覚悟しておこうと思います。

アリガトショコラ

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