家づくりの費用

一軒家を建てるための予算

いよいよ来年から一軒家を建てるという、人生初の大仕事にとりかかります。
何と言っても大切なのは「お金」。
そこで、現時点で考えられる建築にかかわる費用をまとめてみました。

建設工事費

建設工事費
建物本体工事 18,000,000
消費税(10%) 1,800,000
合計 19,800,000

建物本体は「坪単価60万円×30坪=1,800万円」で見積もっています。
しかしこの「坪単価」というのが、こちらの夢とか希望(わがまま)によっては膨らんできそうで怖いです。

消費税はここだけでなんと「180万円」!わぉ
大根がせっかく8%で買えてもここで10%は痛い。
ふるさと納税にも使えないし、この180万円はどこに行くのでしょう?
社会保障費?国債の金利?

土地取得費

土地取得費
土地代金 4,200,000
仲介手数料 0
売買契約書印紙代 10,000
固定資産税 20,000
所有権移転登記 53,830
合計 4,283,830

土地は田舎なので安いです。
「仲介手数料」は不動産屋のおじちゃんによるとかからないとのことでした。
「固定資産税」は来年は現在の地主にかかってくるので、その分を支払います。
「土地の登記」(所有権移転登記)は司法書士にお願いすることにしました。[明細

別途工事費

別途工事費
外構・造園工事 1,000,000
杭打ち 400,000
TV・アンテナ 50,000
カーテン工事 300,000
小計 1,750,000
消費税 175,000
合計 1,925,000

これも不確定要素が大きいです。
「外構・造園工事」が100万円というのもどんぶり勘定。
どんぶりの中身が「ご飯半分」になるのか「大盛り」になるのか…

地盤改良のための「杭打ち」は建築士から28本、40万円以下で出来るだろうと言われました。

上下水道の工事費はわからないので入れていません。
前の道まで管が通っているのでそれほどかからないと不動産屋からは言われているのですが。

建築経費

建築経費
設計料 時価
地盤調査 30,000
現場検査住宅保証料 79,700
登録費用 33,492
確認申請手数料 40,000
小計 183,192+設計料
消費税 18,319
合計 201,511+設計料

「設計料」は建築士さんにお支払いするお金です。設計や様々な相談、工事監理(工事中の監督)を含んでいます。
なにとぞよろしくお願いいたします。
「地盤調査」はすでにやりました。
「現場検査住宅保証料」というのは

建設中に事故などが起きた場合、施工会社が倒産などがあったときの保証などをするもの

だそうです。大切ですね。

諸経費

諸経費
請負契約印紙代 10,000
公共下水分担金 71,000
水道加入金 68,400
地鎮祭・上棟費用 0
建物所有権保存登記 11,340
火災保険料 300,000
不動産取得税 0
合計 460,740

諸経費は計算がいろいろ大変でした。

「請負契約印紙代」は施工会社の請負契約に必要だそうです。
「地鎮祭・上棟費用」はやらないつもりなのですが、大工さんや近隣の皆様にはそれなりのご挨拶をしないといけないと思います。

建物の登記は自分でやりたい

建物の登記(所有権保存登記、建物表示登記)は自分でなんとか出来ないかと思っています。(無理かな…)
ちなみに自分でやっても所有権保存登記の「登録免許税」はかかります。これは

建物の固定資産税評価額×0.15%

で算出出来ます。
建物の固定資産税評価額は

課税標準額(=評価額)は
「建築額×0.7×0.5〜0.7」で算出され、
建築額×0.7=公示額とし、固定資産税調査員の裁量は0.5〜0.7の係数の部分に反映されます。

【高すぎる?】固定資産税の決定方法と安く抑えるために知っておきたいこと

とありました。よくわかりません。
つまり今回の建築額が1,800万円だとすると

1,800万円×0.7×0.6=756万円

くらいなのかな??
建物固定資産税評価額がもし756万円だとすると所有権保存登記の登録免許税は

756万円×0.15%=11,340円

になりました。いいのかな?

不動産取得税

不動産取得税ですが土地は以下の計算式で算出出来ます。

土地:
(固定資産税評価額/2 × 3%)-45,000円
   1/2特例(〜210331)
  3%特例(〜210331)
  45,000円:控除額

今回の土地の固定資産税評価額は143万円なので(これは確定)

(142万9427円/2 × 3%)-45,000円=0円

やった、0円だ!田舎バンザイ。
建物は

建物:
(固定資産税評価額-1,200万円)×3%
   3%特例(〜210331)

なので、先ほどの建物の固定資産税評価額756万円を適用すると

(756万円-1200万円)×3%=0円

と、いずれも0円になりました。
(参考サイト:三井不動産リアルティ

「火災保険」はいろいろな災害に対応させるほどに高額になるのですが、とりあえず30万円を計上しました。

総合計は約2,667万円+設計料

以上、現時点での総合計は約2,667万円+設計料になりました。
当初の予算が2,700万円(ほんとに最初は2,500万円)だったので、すでにオーバーしてしまっています。
今後どうなってゆくことか…

今後考えられる予算大盛り要素は

  • キッチンのグレード、オプション
  • 断熱(ガラス窓のグレード、断熱材)
  • 西日対策(オーニングなど)
  • 床(無垢材など)
  • 壁(無垢材、壁紙など)
  • 暖房設備(エコキュートなど)
  • 電気配線(家庭内LANなど)
  • 外構(駐車スペースなどの砂利、庭など)
  • 引越し
  • 家具、電化製品購入

などたくさんあります。
予算が増えるほどに家の面積が小さくなって、最終的に4畳半一間でちゃぶ台を囲んで暮らすことになったりして。

固定資産税は?

建築後にかかってくる固定資産税は?減額措置に期待」をご覧下さい。

ここまでお読みいただきありがとうございました。

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家づくりの費用

一つ前のブログで家を建てるまでの予算を見積もってみました。
しかし家が建っても、毎年「固定資産税都市計画税」という年貢兄弟が待っています。
そこで恐る恐る、その金額を見積もってみました。

まず、新居の「固定資産税」「都市計画税」の基準になる金額は下記のようになると思われます。

土地:143万円(固定資産税評価額)→100万円(課税標準額)(確定)
建物:1,800万円×0.7×0.6=756万円(かなり不確定)

ここで土地の「固定資産税評価額」より実際の課税の基準になる「課税標準額」が安いのは「負担調整率」によって減額されているためのようです。

土地の固定資産税評価額は3年に1度評価替えが行なわれている。この評価替えにおいて、固定資産税評価額が急激に上昇すると、納税者の税負担が急に増大し、納税の困難を招く恐れがある。

そこで法律(地方税法)では、土地の固定資産税評価額が大きく上昇したときでも、土地の固定資産税課税標準額はわずかな上昇率にとどめるという措置を講じている。この上昇率を「負担調整率」という。

出典:at home「固定資産税課税標準額とは」

市街化区域内なので都市計画税もかかります

ちなみに不動産屋(ほんとうは土建屋)の担当おっちゃんは

土建屋おっちゃん

都市計画税なんてないよ、ワハハ

と言っていましたが、実際は市街化区域内なので0.3%の都市計画税がかかるようです。

固定資産税はおいくら?

さて、それでは固定資産税はおいくらになるのでしょうか?怖い怖い。

建物

まずは建物。

固定資産税=固定資産税評価額×1.4%
都市計画税=固定資産税評価額×0.3%

に当てはめてみると

固定資産税:756万円×1.4%=約10万5千円
都市計画税:756万円×0.3%=約2万3千円

になりました。うー、高い。

土地

土地は

固定資産税=課税標準額×1.4%
都市計画税=課税標準額×0.3%

なので

固定資産税:100万円×1.4%=1万4千円
都市計画税:100万円×0.3%=3千円

になります。

減額が受けられそう

しかし、調べたところ建物も土地も減額サービスが受けられることがわかりました。あぁ神の恵み。
住宅の固定資産税の軽減措置 2019(H31年) 減税額比較シミュレーション

建物

まず建物に関しては少なくとも3年間は50%減額サービスが受けられそうです。
(長期優良住宅の場合は5年間なので)

この減額措置は「令和2年3月31日までに建てられたもの」が条件だったのですが、つい先日の令和元年11月に「さらに2年間延長」する方針を固めたそうです。
固定資産税、減額2年延長 新築住宅の購入支援―政府・与党
助かった…

しかし減額サービスはなんと固定資産税のみ
しぶい。

建物の固定資産税は50%減額されて5万2千円程度、都市計画税はそのままの2万円強なので、当初3年間は年間7〜8万円くらいになりそうです。
(これは建物の評価額によってだいぶ違ってくると思いますが…)

その後はその倍額になると思ったのですが、建物は減価償却していって評価額が下がってゆくので倍額になるわけではないようです。(参考:いい家かげん「【新築家屋調査】固定資産税の金額が決定!【平屋はお高め!?】FP監修」

土地

一方、土地の減額措置は

200㎡まで:課税標準額の1/6(固定資産税)、1/3(都市計画税)
それ以上:課税標準額の1/3(固定資産税)、2/3(都市計画税)

に減額されます。
今回の土地は約400㎡もあるので、課税標準額100万円のうち

半分の50万円:固定資産税は1/6の8万3千円、都市計画税は1/3の16万7千円
残り半分の50万円:固定資産税は1/3の16万7千円、都市計画税は2/3の33万3千円
———————————————-
合計:固定資産税は25万円、都市計画税は50万円

に評価額が減額されるのだと思われます。違うかな。
となると、土地に関しては

固定資産税:合計額25万円の1.4%→年間3千500円ほど
都市計画税:合計額50万円の0.3%→年間1千500円ほど

両方合わせて年間5千円ほどでしょうか??

土地の減額サービスは建物を解体しない限り続くそうです。
いよ!太っ腹。
時々聞く「更地にすると税金が高くなる」と言うのはこのことだったのですね。

いずれにせよ、固定資産税や都市計画税のこともしっかり考えて将来のお金の設計をしたいと思います。
ここまでお読みいただきありがとうございました。

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